Material informativ realizat de Miva Elco, companie activa din 2005 in executia instalatiilor si facility management.
„Avem un baiat care vine cand il sunam.”
Aceasta propozitie descrie modul in care sunt administrate mai multe cladiri decat s-ar crede.
La inceput pare suficient. Instalatiile sunt noi, garantiile sunt active, iar problemele apar rar.
Dupa cativa ani insa apar primele semnale:
• costuri operationale tot mai mari;
• defectiuni aparent inexplicabile;
• interventii urgente tot mai frecvente;
• consumuri care cresc fara o cauza evidenta.
In majoritatea cazurilor, problema nu este defectiunea in sine.
Problema este lipsa unui sistem real de mentenanta.
Interventiile punctuale nu reprezinta mentenanta. Ele reprezinta doar repararea efectelor dupa aparitia unei probleme.
Pentru beneficiarii care doresc sa inteleaga diferentele dintre interventie, mentenanta preventiva, mentenanta tehnica completa si facility management, Miva Elco a publicat si ghidul:
Mentenanta tehnica completa si facility management – diferente reale, costuri si cum alegi corect un furnizor pentru cladiri:
https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa-facility-management-cladiri
Interventie vs. mentenanta: ce diferentiaza fiecare nivel
| Tip administrare | Ce face | Ce nu face |
| Interventie | Repara dupa defectiune | Nu previne nimic |
| Mentenanta preventiva | Identifica probleme inainte de aparitia defectiunii | Nu coordoneaza intreaga cladire |
| Mentenanta tehnica completa | Urmareste sistematic toate instalatiile | Nu gestioneaza activitatile operationale |
| Facility management | Coordoneaza functionarea obiectivului | Nu este necesar pentru orice cladire |
La nivel teoretic diferentele par simple.
In practica, ele se traduc prin costuri.
Trei situatii reale cu acelasi numitor comun
La preluarea unui obiectiv nou, primul lucru pe care il facem este sa verificam daca situatia din teren corespunde documentatiei existente. Diferentele sunt aproape intotdeauna prezente.
| Situatie reala | Cauza | Cost estimate |
| Tablou electric distrus, activitate oprita | Conexiune slabita neidentificata, arc electric | Peste 18.000 euro |
| Subsol inundat, echipamente afectate | Plutitor pompa blocat, neverificat | Aproximativ 14.500 euro |
| UPS fara autonomie, defectiuni in lant | Acumulatori expirati, neinlocuiti la termen | Depaseste semnificativ costul unei verificari preventive |
- Niciuna dintre aceste situatii nu a aparut brusc.
- Toate aveau semnale de avertizare.
- Toate puteau fi identificate din timp.
- Toate au costat mai mult decat un program normal de mentenanta preventiva.
Ce verifica mentenanta completa pe fiecare instalatie?
| Instalatie | Risc principal netratat | Ce include mentenanta |
| Electrice | Arc electric, tablou distrus | Termografiere, verificare conexiuni, PRAM, UPS |
| Sanitare | Inundatie subsol, pierderi ascunse | Grupuri de pompare, vase de expansiune, armaturi |
| Termice si HVAC | Eficienta scazuta, consum crescut | Centrale, chillere, filtre, automatizari |
| PSI | Sistem nefunctional in situatii de urgenta | Detectori, acumulatori, hidranti, documentatie |
| Curenti slabi | Securitate compromisa, comunicatii instabile | CCTV, control acces, cablare, echipamente active |
Verificarile specifice instalatiilor electrice, sanitare, termice, PSI si sistemelor de securitate sunt prezentate detaliat in ghidul complet realizat de Miva Elco:
https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa-facility-management-cladiri
Costuri controlate vs. costuri necontrolate
| Costuri controlate | Costuri necontrolate |
| Planificate | Neprevazute |
| Bugetate | Dificil de estimat |
| Gestionabile | Pot genera pierderi majore |
| Bazate pe preventie | Bazate pe reactie |
| Reduc riscul | Apar dupa materializarea riscului |
Mentenanta si facility management-ul nu elimina toate costurile.
Ele transforma costurile necontrolate in costuri controlate.
Aceasta este una dintre cele mai importante diferente dintre administrarea reactiva si administrarea preventiva.
Criterii reale de selectie a furnizorului
Pretul unui contract de mentenanta este cea mai usor de comparat cifra si, adesea, cea mai inselatoare.
Un furnizor care nu identifica o problema la timp poate genera un cost de urgenta care depaseste valoarea unui an de contract.
Ce merita verificat:
• autorizari verificabile;
• personal propriu;
• proceduri documentate;
• raportare tehnica periodica;
• experienta in obiective similare;
• capacitate operationala reala.
Un contract aparent mai ieftin poate deveni rapid cea mai costisitoare alegere.
Experienta Miva Elco in exploatarea si administrarea cladirilor
Miva Elco activeaza din 2005 si furnizeaza servicii de executie instalatii, mentenanta tehnica si facility management pentru cladiri comerciale, industriale, logistice si administrative.
Experienta acumulata include aproximativ 70 de spatii comerciale operationalizate si predate la cheie, precum si gestionarea infrastructurii tehnice pentru obiective cu cerinte operationale complexe.
Compania detine autorizari ANRE tip BE, A2 si C2A, autorizatie IGSU, autorizatie pentru sisteme de desfumare si certificari ISO 9001, ISO 14001 si SRAC International prin reteaua IQNet.
Detalii suplimentare privind certificarile si autorizatiile pot fi consultate aici:
https://www.mivaelco.ro/certificari-miva-elco-instalatii
In exploatarea unei cladiri, cele mai costisitoare probleme nu apar in ziua defectiunii.
Apar cu luni sau ani inainte, atunci cand verificarile sunt amanate, documentatia nu este actualizata, iar interventiile reactive inlocuiesc un sistem real de mentenanta.
Diferenta dintre o cladire care functioneaza eficient pe termen lung si una care genereaza permanent costuri neprevazute nu sta exclusiv in calitatea echipamentelor.
Sta si in modul in care este administrata dupa receptie.